「その家賃、本当に適正ですか？」 持っている物件の賃料を“何となく”で決めていませんか？
不動産投資において、多くの方が重視するのは「購入時」です。 どのエリアが良いのか。 利回りはどうか。 融資条件はどうか。 将来的に値上がりするのか。 もちろん、これらは非常に重要です。 しかし、実際の収益を大きく左右するのは、“購入後の運営”です。 その中でも、特に重要なのが「賃料設定」です。 現在の賃料が相場より高すぎれば空室リスクに繋がりますし、逆に安すぎれば、本来得られるはずの収益を逃している可能性があります。 ところが実際には、 「前の管理会社がこの賃料だったから」 「昔からこの金額で貸しているから」 「入居中だから触っていない」 という形で、“何となく”賃料を設定しているケースが非常…
キャピタル狙い？インカム狙い？ ——その議論だけでは見えない“不動産投資の本質”
不動産投資の話になると、必ずと言っていいほど出てくるのが、 「キャピタル狙いですか？」 「インカム狙いですか？」 という言葉です。 値上がり益を狙うのか。 毎月の家賃収入を積み上げるのか。 不動産投資は、この二択で語られることが非常に多い世界です。 もちろん、この考え方自体は間違っていません。 ただ、長く不動産業界にいると、この二択だけでは説明できない投資家が数多く存在することに気付きます。 むしろ、本当に資産を築いている人ほど、 「自分はキャピタル派です」 「自分はインカム派です」 と、そこまで単純に分けていない印象があります。 今回は、不動産投資における「キャピタル」「インカム」、そして多…
2026.05.18
北海道で「札幌以外」はどうなのか インバウンドが強いエリアと、不動産・民泊の可能性を考える
北海道というと、やはり中心は 札幌 です。人口、仕事、交通、商業機能の多くが札幌に集中しており、北海道の経済圏は良くも悪くも「札幌一極」によって成り立っています。 ただ、近年はその構造にも変化が出始めています。 特に変化が大きいのが、インバウンド需要を強く取り込んでいるエリアです。海外観光客の増加によって、単なる観光地ではなく、「宿泊産業」「不動産投資」「民泊運営」を含めた地域経済そのものが変化してきています。 今回は、 ニセコ 洞爺湖町 富良野 美瑛町 旭川 を中心に、「インバウンドが強い北海道」がどのように変化しているのか、そして不動産・民泊の観点からどのような戦略が考えられるのかを書いて…
2026.05.15
「札幌なら安心」は、もう通用しない。 人口動態から読み解く、札幌不動産投資の“勝てるエリア”と“残る資産”
札幌は、全国の不動産投資家から高い注目を集めている都市のひとつです。 東京都心部と比較すると物件価格に手が届きやすく、政令指定都市としての人口規模や都市機能を備えていることから、「まずは札幌で一棟」と考える投資家も少なくありません。 近年では、札幌駅周辺の再開発やインバウンド需要の回復、北海道全体への半導体関連投資への期待感などもあり、札幌不動産市場を前向きに見る声はさらに増えています。 実際、全国で見れば札幌は依然として魅力的な市場です。 しかし、ここで一つ注意したいのは、「札幌市」という大きな括りだけで投資判断をしてしまうことです。 これからの不動産投資は、“札幌かどうか”ではなく、“札幌…
2026.05.11
良い物件が市場に出てこない本当の理由｜札幌不動産投資の裏側
■ はじめに 「良い物件が全然出てこないんですが…」 札幌で不動産投資を検討されている方から、このような相談を受けることは少なくありません。ポータルサイトや不動産会社からの紹介を見ても、どこか決め手に欠ける物件ばかりだと感じる方も多いのではないでしょうか。 ですが結論から言うと、良い物件は“出てこない”のではなく、“表に出る前に決まっている”だけです。 この記事では、札幌の不動産投資市場における実態と、なぜ良い投資物件が一般に出回らないのか、その理由を現場の視点で解説します。 ■ 「概要書が出た時点で遅い」という世界 私は以前、京都で不動産業に携わっていたことがあります。 その時、よく言われて…
2026.04.17
空室が埋まらない理由はほぼこれです【札幌 空室対策】
札幌で空室が埋まらない理由を正しく理解する 「札幌 空室対策」「空室 埋まらない 理由」「賃貸 空室 改善」と検索されている方の多くは、すでに空室が長期化しており、何を改善すべきか分からない状況にあるはずです。結論から言えば、空室が埋まらない理由はシンプルでありながら、多くのケースで見落とされています。それは市場と物件条件が合っていないという点です。 ここで重要なのは「物件が悪い」という話ではないということです。実際には、エリアや築年数、設備内容に対して適切な条件設定ができていないだけで、本来は十分に決まるポテンシャルを持っている物件も少なくありません。札幌の賃貸市場はエリアごとの需給バランス…
2026.04.13
札幌の不動産投資で差がつく金融機関依存の危険性
はじめに 「銀行が貸してくれるなら、買います。」 「融資が通れば、購入したいと思います。」 不動産売買の現場にいると、このフレーズは非常によく耳にします。一見すると合理的で、リスクを抑えた堅実な判断のようにも聞こえます。しかし、この言葉には見過ごせないニュアンスが含まれていると感じています。 それは、最終的な投資判断を金融機関に委ねてしまっている可能性があるという点です。 融資が通るかどうかを基準にするということは、物件購入の判断基準の一部、あるいは大部分を金融機関の評価に依存するということでもあります。もちろん、金融機関の評価は重要な判断材料の一つであり、融資がなければ成立しない取引が多いの…
2026.04.06
札幌 不動産投資は儲かる？利回り・エリア・民泊・出口戦略まで完全解説
「札幌 不動産投資は儲かるのか？」という問いに対して、結論だけを求めるのであれば答えはシンプルです。札幌は投資対象として成立するどころか、戦略次第では安定収益と売却益の両方を狙える、非常にバランスの良いマーケットです。 ただし、その前提として理解しておくべきことがあります。それは「札幌だから儲かる」というわけではないということです。あくまで、札幌という市場の構造を正しく理解し、物件選定と運用、そして出口まで一貫した戦略を持てるかどうかで結果は大きく分かれます。 実際の現場では、同じ札幌というエリアであっても、数年単位で安定して利益を出し続ける投資家がいる一方で、空室や収支悪化に悩むケースも少な…
2026.04.02
札幌の不動産投資は民泊併用が最適解
■ 札幌 不動産投資は“組み合わせ”で考える時代 札幌で不動産投資を検討する際、多くの方がまず意識するのが「利回り」と「安定性」です。地方都市として一定の利回りが確保できる一方で、人口減少リスクや空室リスクも気になるという声は少なくありません。 ただし、札幌 不動産投資においては、この考え方だけでは不十分です。なぜなら札幌は、賃貸需要と宿泊需要の両方が成立している数少ない都市であり、「収益の取り方」を設計することで結果が大きく変わる市場だからです。 その中でも注目すべきなのが「札幌 民泊」を組み合わせた投資戦略です。賃貸で安定収益を確保しながら、民泊で収益を上乗せする。この構造を作ることで、「…
2026.03.30