为什么想买便宜货的投资者赚不到钱？

是投资还是购买？

在房地产投资中，"买便宜货 "被视为一条正确的原则。
价格当然很重要。但是，我们在札幌房地产投资领域看到了许多项目，有一点我们可以明确地说出来。

以买便宜货为目标的人是在 “购物”，而不是在投资。

投资是一种设计未来收益和退出的行为。
而购物则是一种行为，其目的是 "感觉自己现在得到了什么"。

这种差异会对五年或十年后的结果产生重大影响。

札幌市场的特点。

面积差异极大的城市

札幌市 是北海道最大的城市，租房需求相对稳定。然而，这座城市的情况并不一样。

• 地铁沿线车站附近地区。

• 商业和医疗设施高度集中的中心区域

• 郊区主要有公共汽车服务

即使在同一个城市札幌，需求的质量和稳定性也大相径庭。

大多数低价房产都集中在需求有限的地区。
换句话说，它并不 "便宜"，市场只是考虑到了弱势因素。

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盈利的投资者在买什么？

他们购买的是 “强势房产”，而不是廉价房产。

我在这里把话说清楚。

有利可图的投资者并不追求便宜的房产。
寻找强大的属性。

什么是强大的属性、

• 需求稳定。

• 租金下降缓慢

• 更容易获得金融机构评级。

• 在销售时，可以设想不止一个买家。

这些特性具有这种 “结构强度”。

即使价格稍高，时间也会站在强势房产一边。
空缺易于恢复，退出易于设计。

廉价看似诱人，但不能代替实力。

数字产量陷阱。

札幌 在房地产投资中，我们看到收益率超过 10%的房产。
但对于地表产量来说

• 修理费

• 可用时间

• 除雪费用

• 租金下降的风险

往往没有得到充分反映。

札幌是大雪区。
建筑物承受的压力很大，维护费用也不容低估。

数字的大小很容易让人放心。
但是，投资的评判标准应该是可持续性，而不是 "当前的数字"。

远离车站 = 不，不好。

最危险的事情就是停止思考。

我并不是说远离车站的房产不好。

问题、
这就是停止根据条件反射做出判断："我不会买它，因为它离车站太远了"。

车站距离是一个重要因素，但它只是众多因素中的一个。

• 邻近设施吸引顾客的能力

• 工作与居住兼顾

• 停车需求

• 家庭结构

不全面考察这些因素，就无法确定真正的实力。

有些物业远离车站，但入住率稳定。
相反，一些靠近车站的房产却因竞争激烈而举步维艰。

坚固的房产并不是 "完好无损的房产"、
该物业的优势大于劣势。

没有金融机构评级 "是真的吗？

札幌 在房地产投资中经常听到一个词。

'该房产不会得到财务评估。

但我认为

您真的向您的金融机构核实过吗？

事实上，我曾亲自将一处房产送到金融机构，而另一名房地产经纪人告诉我，这处房产不会被估价。

结果超过 80% 的受访者获得了评级。

金融机构评级、

• 负责人

• 分公司

• 时间

• 融资态度

• 如何描述房产

这取决于

而不是'脱离评估'"。
在许多情况下，他们只是没有去做评估。

根据形象和传言做出决定不是投资。
检查、谈判和组装是一项投资。

时间站在强势地产一边。

强势房地产的最大特点是其估值不会随着时间的推移而崩溃。

例如札幌站 周边地区和都会区。

• 流入人口。

• 有一个商业集聚区。

• 广泛的买家

有这样的结构支持。

另一方面，薄弱的特性会随着时间的推移而显现风险。

• 长期空缺

• 维修费用增加

• 难卖

便宜的房产往往处于 “现在 ”的高峰期。
强大的性能也能在 “未来 ”作战。

这就是长期收益的差异所在。

■札幌 房产投资的制胜之道。

它们的顺序不能错。

1. 分析一个地区的实力

2. 了解需求结构

3. 检查财务评估。

4. 设计出口。

5. 最后，判断价格。

从价格入手，你的思维就会被扭曲。

当目的是廉价购买时，理由就成了事后考虑的问题。
这不是投资，而是购买。

什么叫 "强属性"？

让我们在此重申。

坚固的财产不是状况良好的财产。
“受结构保护的财产”。

例如，札幌市中心。

大通公园 附近和须须木野 区域、

• 商业功能

• 游客需求

• 办公需求

• 交通节点

是重叠的。

这意味着需求不是单向的。

仅仅依靠学生或特定公司的属性是薄弱的。

然而，需求多层次的领域则表现强劲。

如果一个坍塌，另一个就会支撑它。

这就是 “力量 ”的真谛。

郊区不等于薄弱，本质是 "你能解释吗"。

别误会我的意思、
这意味着，并非所有郊区房产都容易受到影响。

例如

• 附近有大型医院

• 工业园区。

• 大学校园位于

• 停车需求十分旺盛。

有了这样的后盾，即使在车站远距离作战也是可能的。

问题是，我认为它足够便宜，足够管用。"

这项决定

无法解释为什么便宜的属性不是强属性。

是理由，而不是价格。

如果错位，投资就会受感官支配。

购物投资者和战略投资者的区别。

想买便宜货的投资者应该
我们将尽力协商价格。

少则便宜 1%，多则便宜 100 万美元。

谈判当然很重要。

但战略投资者则不同。

• 租金还有增长空间吗？

• 有多少竞争物业？

• 10 年后的人口结构是怎样的？

• 谁在销售时购买

设计这些未来需要时间。

购物投资者关注的是 "我现在能买多少"。

战略投资者关注的是 "未来能卖多少钱"。

他们的观点截然不同。

金融机构是否可以成为盟友。

正在扩大房地产投资规模的札幌投资者有
我们无一例外地与金融机构建立了关系。

财务评估是衡量 “财产实力 ”的标准之一。

以前从其他公司购买的。
当他们带来一个被告知 "不会评级 "的房产时。
我们谈到了 80% 以上的评级。

重要的不仅是结果。

• 材料是如何组装的。

• 收支如何入账。

• 出口是如何呈现的。

评估是需要去做的事情。

那些只停留在 "听说不会上映了 "的人，根本就不是在玩游戏。

有利可图的投资者既要面对市场，也要面对金融机构。

时间是最大的考验。

房地产投资不是短距离竞赛。

五年或十年后，房产的真正实力就会显现出来。

弱特性是

• 空置率上升。

• 增加的维修费用

• 售价下降

正在慢慢发挥作用。

其强项是

• 租金的维持

• 空置恢复率

• 稳定的市场估值

累计。

差异不是一蹴而就的。

但它肯定会开放。

购买廉价房产的人和购买高价房产的人。

十年后的今天，财务状况已今非昔比。

■Sapporo 在房地产投资中获胜。

再次总结。

如果目的是买便宜货、
他们是在购物，而不是投资。

有利可图的投资者是
他们购买的不是廉价房产。

购买强大的财产。

还有

• 分析该地区。

• 解读需求

• 检查财务评估和

• 设计出口和

• 最后，判断价格。

遵循这一顺序。

札幌房地产投资不是一个仅靠价格就能取胜的市场。

了解城市结构，了解金融，了解时间跨度。

选择实力，而非廉价。

只有这样，才能产生长期效益。

我们最终是选择投资，还是将其提升为一种战略？

分界线在于他们是否先看结构，再看价格。