安く買いたい投資家は、なぜ儲からないのか

それは投資か、ただの買い物か

不動産投資において「安く買う」は正しい原則のように語られます。
確かに価格は重要です。しかし、札幌 不動産投資の現場で数多くの案件を見てきた中で、はっきりと言えることがあります。

安く買うことが目的になっている人は、投資ではなく“買い物”をしている。

投資とは、将来の収益と出口を設計する行為です。
一方、買い物とは「今、得をした気分になること」が目的の行為です。

この違いが、5年後、10年後の結果を大きく分けます。

■札幌という市場の特徴

エリア差が極端に出る都市

札幌市 は北海道最大の都市であり、賃貸需要は比較的安定しています。しかし、市内は均一ではありません。

• 地下鉄沿線の駅近エリア

• 商業・医療施設が集積する中心部

• バス便中心の郊外エリア

同じ札幌でも、需要の質と安定性は大きく異なります。

価格が安い物件の多くは、需要が限定的なエリアに集中しています。
つまり「安い」のではなく、市場が弱さを織り込んでいるだけです。

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■儲かっている投資家は何を買っているのか

安い物件ではなく“強い物件”を買っている

ここは明確に言います。

儲かっている投資家は、安い物件を探していません。
強い物件を探しています。

強い物件とは、

• 需要が安定している

• 家賃下落が緩やか

• 金融機関評価が出やすい

• 売却時に買い手が複数想定できる

こうした“構造的な強さ”を持つ物件です。

価格が多少高くても、強い物件は時間が味方になります。
空室が出ても回復しやすく、出口も設計しやすい。

安さは魅力的に見えますが、強さの代わりにはなりません。

■利回りという数字の罠

札幌 不動産投資では、利回り10％超の物件も見かけます。
しかし表面利回りには、

• 修繕費

• 空室期間

• 除排雪コスト

• 家賃下落リスク

が十分に反映されていないことが多い。

札幌は豪雪地帯です。
建物への負担も大きく、維持コストは軽視できません。

数字の大きさに安心するのは簡単です。
しかし投資は「今の数字」ではなく「持続性」で判断すべきです。

■駅から遠い＝ダメ、ではない

思考停止が一番危険

私は「駅から遠い物件はダメ」と言っているわけではありません。

問題なのは、
「駅から遠いから買わない」と条件反射で判断を止めることです。

駅距離は重要な要素ですが、それは数ある要素の一つにすぎません。

• 近隣施設の集客力

• 職住バランス

• 駐車場需要

• 世帯構成

こうした要素を総合的に見なければ、本当の強さは判断できません。

駅から遠くても安定稼働している物件は存在します。
逆に駅近でも競合が多く苦戦する物件もあります。

強い物件とは「条件が完璧な物件」ではなく、
弱点を上回る根拠がある物件です。

■「金融機関評価が出ない」は本当か

札幌 不動産投資でよく聞く言葉があります。

「その物件は金融機関評価が出ませんよ」

しかし私は思います。

本当に金融機関に確認しましたか？

実際に、他の不動産業者から「評価が出ない」と言われた物件を、自ら金融機関に持ち込んだことがあります。

結果は、8割以上の評価がつきました。

金融機関の評価は、

• 担当者

• 支店

• 時期

• 融資姿勢

• 物件の説明方法

によって変わります。

「評価が出ない」のではなく、
評価を取りに行っていないだけというケースも少なくありません。

イメージや噂で判断するのは、投資ではありません。
確認し、交渉し、組み立てることが投資です。

■強い物件は時間が味方になる

強い物件の最大の特徴は、時間が経っても評価が崩れにくいことです。

例えば、札幌駅 周辺や地下鉄沿線エリア。

• 流入人口がある

• 商業集積がある

• 買い手層が広い

こうした構造的支えがあります。

一方、弱い物件は時間とともにリスクが顕在化します。

• 空室長期化

• 修繕費増加

• 売却困難

安い物件は“今”がピークであることも多い。
強い物件は“未来”でも戦える。

ここに長期収益の差が生まれます。

■札幌 不動産投資で勝つための順序

順番を間違えてはいけません。

1. エリアの強さを分析する

2. 需要構造を把握する

3. 金融評価を確認する

4. 出口を設計する

5. 最後に価格を判断する

価格から入った瞬間、思考は歪みます。

安く買うことを目的にすると、根拠は後付けになります。
それは投資ではなく買い物です。

■「強い物件」とは何を指すのか

ここで改めて整理します。

強い物件とは、条件が良い物件ではありません。
“構造的に守られている物件”です。

例えば札幌中心部。

大通公園 周辺やすすきの エリアは、

• 商業機能

• 観光需要

• オフィス需要

• 交通結節点

が重なっています。

つまり需要が一方向ではない。

学生だけに依存している物件、特定企業に依存している物件は弱い。

しかし需要が重層的なエリアは強い。

一つが崩れても、他が支える。

これが“強さ”の正体です。

■郊外＝弱いではない、本質は「説明できるか」

誤解しないでほしいのは、
郊外物件が全て弱いわけではないということです。

例えば、

• 大型病院が近い

• 工業団地がある

• 大学キャンパスがある

• 駐車場需要が圧倒的に強い

こうした裏付けがあれば、駅距離があっても戦えます。

問題なのは、「安いからいけると思った」

この判断です。

安い理由を説明できない物件は、強い物件ではありません。

価格ではなく、根拠。

ここを見誤ると、投資は感覚に支配されます。

■買い物投資家と戦略投資家の違い

安く買いたい投資家は、
価格交渉に全力を注ぎます。

1％でも安く、100万円でも安く。

もちろん交渉は重要です。

しかし戦略投資家は違います。

• 家賃の伸びしろはあるか

• 競合物件は何戸あるか

• 10年後の人口構成はどうか

• 売却時に誰が買うか

こうした未来の設計に時間を使います。

買い物投資家は「今いくらで買えるか」に集中する。

戦略投資家は「将来いくらで売れるか」に集中する。

視点がまったく違うのです。

■金融機関を味方にできるかどうか

札幌 不動産投資で規模を拡大している投資家は、
例外なく金融機関との関係構築ができています。

金融評価は“物件の強さ”を測る一つの指標です。

以前、他社から
「評価が出ない」と言われた物件を持ち込んだ際、
8割以上の評価がついた話をしました。

ここで重要なのは結果だけではありません。

• 資料をどう組み立てたか

• 収支をどう説明したか

• 出口をどう提示したか

評価は取りに行くものです。

「出ないらしい」で止まる人は、そもそも勝負していない。

儲かっている投資家は、市場にも金融機関にも向き合っています。

■時間という最大のテスト

不動産投資は短距離走ではありません。

5年、10年という時間が、物件の本当の実力を暴きます。

弱い物件は、

• 空室率の上昇

• 修繕費の増大

• 売却価格の下落

がじわじわ効いてきます。

強い物件は、

• 家賃維持

• 空室回復力

• 市場評価の安定

が積み重なります。

差は一気に出ません。

しかし確実に開きます。

安い物件を買う人と、強い物件を買う人。

10年後、財務状況は別世界になります。

■札幌 不動産投資で勝つために

もう一度まとめます。

安く買うことが目的になっている人は、
投資ではなく買い物をしている。

儲かっている投資家は、
安い物件を買っているのではない。

強い物件を買っている。

そして、

• エリアを分析し

• 需要を読み

• 金融評価を確認し

• 出口を設計し

• 最後に価格を判断する

この順序を守っています。

札幌 不動産投資は、価格だけを見て勝てる市場ではありません。

都市構造を理解し、金融を理解し、時間軸を理解する。

安さではなく、強さを選ぶ。

そこからしか、長期的な利益は生まれません。

投資を買い物で終わらせるのか、戦略に昇華させるのか。

その分岐点は、「価格を見る前に構造を見ているかどうか」にあります。