店舗物件とレジデンスの違いとは？不動産投資で見るべきメリット・リスク
不動産投資を検討していると、「店舗とレジでは、どちらが良いのでしょうか」と聞かれることがあります。 レジとは、マンションやアパートなどの居住用物件です。店舗は飲食店、美容室、物販店、事務所など、事業を行うために借りられる物件を指します。 どちらも収益不動産ですが、融資、退去理由、修繕費、空室期間など、性質は違います。 結論から申し上げると、万人に共通する正解はありません。ただ、私は店舗物件が好みです。今回は、その理由をお話しします。 レジデンスの強みは、需要の分かりやすさと融資の受けやすさ 住む場所は、景気にかかわらず必要になる レジデンスの大きな強みは、賃貸需要を比較的読みやすいことです。 …
築浅低利回りと築古高利回り、結局どちらを選ぶべき？
利回りだけで物件を選んでいませんか？ 「築浅で利回りは6％前後の物件と、築30年以上で利回り10％を超える物件ならどちらを買うべきですか？」 札幌で不動産投資をされている方、これから始めようと考えている方から、この質問をいただく機会は非常に多くあります。 結論からお伝えすると、私は「築浅だから良い」「築古だから悪い」という考え方はしていません。 逆に、「利回りが高いから良い」「利回りが低いからダメ」という判断もしません。 実際に私自身も築浅物件を購入することがありますし、築古物件を購入することもあります。 大切なのは、その物件が将来的にどれだけ利益を残せるのかということです。 不動産投資は購入…
条件に100％合う物件を探していませんか？～100点の物件を探すのではなく、100点に育てるという考え方～
はじめに 札幌で不動産投資をご検討されている方や、これから収益物件の購入を考えている方とお話ししていると、「なかなか良い物件がありません」という声をよく耳にします。 もちろん、不動産価格の上昇や金利動向などの影響もあり、以前と比較すると物件選びが難しくなっていることは事実です。しかし、実際に詳しくお話を聞いてみると、良い物件が無いのではなく、「条件に100％合う物件」を探しているケースが少なくありません。 不動産投資は決して安い買い物ではありません。だからこそ慎重になる気持ちはよく分かります。 ただ、その慎重さが行き過ぎてしまうと、本来であれば購入すべき物件まで見送ってしまうことがあります。 …
2026.06.15
「その家賃、本当に適正ですか？」 持っている物件の賃料を“何となく”で決めていませんか？
不動産投資において、多くの方が重視するのは「購入時」です。 どのエリアが良いのか。 利回りはどうか。 融資条件はどうか。 将来的に値上がりするのか。 もちろん、これらは非常に重要です。 しかし、実際の収益を大きく左右するのは、“購入後の運営”です。 その中でも、特に重要なのが「賃料設定」です。 現在の賃料が相場より高すぎれば空室リスクに繋がりますし、逆に安すぎれば、本来得られるはずの収益を逃している可能性があります。 ところが実際には、 「前の管理会社がこの賃料だったから」 「昔からこの金額で貸しているから」 「入居中だから触っていない」 という形で、“何となく”賃料を設定しているケースが非常…
キャピタル狙い？インカム狙い？ ——その議論だけでは見えない“不動産投資の本質”
不動産投資の話になると、必ずと言っていいほど出てくるのが、 「キャピタル狙いですか？」 「インカム狙いですか？」 という言葉です。 値上がり益を狙うのか。 毎月の家賃収入を積み上げるのか。 不動産投資は、この二択で語られることが非常に多い世界です。 もちろん、この考え方自体は間違っていません。 ただ、長く不動産業界にいると、この二択だけでは説明できない投資家が数多く存在することに気付きます。 むしろ、本当に資産を築いている人ほど、 「自分はキャピタル派です」 「自分はインカム派です」 と、そこまで単純に分けていない印象があります。 今回は、不動産投資における「キャピタル」「インカム」、そして多…
2026.05.18
北海道で「札幌以外」はどうなのか インバウンドが強いエリアと、不動産・民泊の可能性を考える
北海道というと、やはり中心は 札幌 です。人口、仕事、交通、商業機能の多くが札幌に集中しており、北海道の経済圏は良くも悪くも「札幌一極」によって成り立っています。 ただ、近年はその構造にも変化が出始めています。 特に変化が大きいのが、インバウンド需要を強く取り込んでいるエリアです。海外観光客の増加によって、単なる観光地ではなく、「宿泊産業」「不動産投資」「民泊運営」を含めた地域経済そのものが変化してきています。 今回は、 ニセコ 洞爺湖町 富良野 美瑛町 旭川 を中心に、「インバウンドが強い北海道」がどのように変化しているのか、そして不動産・民泊の観点からどのような戦略が考えられるのかを書いて…
2026.05.15
「札幌なら安心」は、もう通用しない。 人口動態から読み解く、札幌不動産投資の“勝てるエリア”と“残る資産”
札幌は、全国の不動産投資家から高い注目を集めている都市のひとつです。 東京都心部と比較すると物件価格に手が届きやすく、政令指定都市としての人口規模や都市機能を備えていることから、「まずは札幌で一棟」と考える投資家も少なくありません。 近年では、札幌駅周辺の再開発やインバウンド需要の回復、北海道全体への半導体関連投資への期待感などもあり、札幌不動産市場を前向きに見る声はさらに増えています。 実際、全国で見れば札幌は依然として魅力的な市場です。 しかし、ここで一つ注意したいのは、「札幌市」という大きな括りだけで投資判断をしてしまうことです。 これからの不動産投資は、“札幌かどうか”ではなく、“札幌…
2026.05.11
良い物件が市場に出てこない本当の理由｜札幌不動産投資の裏側
■ はじめに 「良い物件が全然出てこないんですが…」 札幌で不動産投資を検討されている方から、このような相談を受けることは少なくありません。ポータルサイトや不動産会社からの紹介を見ても、どこか決め手に欠ける物件ばかりだと感じる方も多いのではないでしょうか。 ですが結論から言うと、良い物件は“出てこない”のではなく、“表に出る前に決まっている”だけです。 この記事では、札幌の不動産投資市場における実態と、なぜ良い投資物件が一般に出回らないのか、その理由を現場の視点で解説します。 ■ 「概要書が出た時点で遅い」という世界 私は以前、京都で不動産業に携わっていたことがあります。 その時、よく言われて…
2026.04.17
空室が埋まらない理由はほぼこれです【札幌 空室対策】
札幌で空室が埋まらない理由を正しく理解する 「札幌 空室対策」「空室 埋まらない 理由」「賃貸 空室 改善」と検索されている方の多くは、すでに空室が長期化しており、何を改善すべきか分からない状況にあるはずです。結論から言えば、空室が埋まらない理由はシンプルでありながら、多くのケースで見落とされています。それは市場と物件条件が合っていないという点です。 ここで重要なのは「物件が悪い」という話ではないということです。実際には、エリアや築年数、設備内容に対して適切な条件設定ができていないだけで、本来は十分に決まるポテンシャルを持っている物件も少なくありません。札幌の賃貸市場はエリアごとの需給バランス…
2026.04.13