优质房产为何不上架？札幌房地产投资的幕后

■ 前言

好房子根本没有出来……

在考虑于札幌进行房地产投资的人士中，我们经常会接到类似的咨询。
在看了门户网站和房地产公司的介绍后，您是否也觉得物件总是差强人意，缺乏令人心动的点呢？

但总而言之，
好房子不是“没有出来”，而是“在上市前就已经被预定了”。

这篇文章将从实地视角，探讨札幌房地产投资市场的现状，以及为何优质投资物业普遍难以进入市场的原因。

■“概要来了就晚了”这个世界

我以前在京都从事过房地产行业。

那时候，经常听到这样的话，
“一旦概要书出来了，那个信息就已经过时了。”

虽然乍一听可能有些极端，但在实践领域，这句话直击要害。

因为，真正条件好的房源越是
因为在进入市场之前，买家就已经确定了。

也就是说，当很多人看到房源的时候，它们很可能已经是“没人选的房子”，或者是“因为某种原因被留下的房子”。

■ 那么，在札幌怎么样？

尽管不像京都那样极端，但札幌的房地产投资市场，好的信息也并不公开。

房地产公司各有他们优先提供信息的对象，例如亲近的个人投资者或持续购买的法人。

而当然，条件好的投资房产，则会在这样的关系中优先介绍。

因此，等房源出现在门户网站或REINS（不动产流通机构）上时，往往已经经过多方考虑，情况并不少见。

是否会被认为是“购买者”

在这样的市场中，重要的是，人们认识到“这个人是真的要买的人”。

不管你看了多少房子，积累了多少知识，如果看不到购买的意愿和执行力，就不会有好的信息流动。

对房地产公司来说，重要的是交易能否确定成交。

因此，投资标准明确、判断迅速且有实际购买记录，对信息的质量有着重大影响。

在札幌遇到好的投资物业，与其仅仅寻找，不如主动去获取信息。

■ 札幌地下交易的实际案例

这里

There was an inquiry about selling a building with a large number of residential units and a certain number of vacancies.

このような物件は、そのまま市場に出してしまうと、空室の多さがネガティブに受け取られ、情報の鮮度や印象が落ちてしまう可能性があります。

因此，根据卖家和我们公司的判断，在接近满租之前，我们没有进行公开招租。

另一方面，考虑到其地理位置，这是一个有租赁需求潜力的区域，并且如果进行适当的招租，该房产的入住率有望得到改善。

因此，该房产仅向少数投资者推介，并在未公开的情况下达成交易。

收购后，包括租赁在内，将由我们公司负责，并不断推进运营改进。

结果，在预期租金范围内持续达成交易，并且租赁策略奏效，已恢复至接近最初预期的入住率水平。

而在这个案例中，重要的是，是着眼于“未来”而非“现状”来做判断。

如果挂牌出售，很有可能仅凭空置率高=风险大的印象来判断。

但在实际中，

• 立地に対する需要
• 租金设定的合理化
• 租赁的改进空间

本着这些因素，这份内容完全可以成为一项投资。

信息鸿沟的形成机制

在札幌的房地产投资市场，还有一点需要理解的是“信息差”的存在。

即使在同一时间观察市场，每个人获得的信息质量和速度也大不相同。而这种差异并非仅仅源于特殊的技能或知识。

最主要因素是和谁交往，以及建立什么样的关系。

从房地产公司的立场来看，优先向交易可能性较高的客户提供信息是合乎逻辑的判断。对于过去有过顺利交易的客户，或者决策迅速、沟通顺畅的投资者，自然会提高其优先级别。

另一方面，对于那些需要较长时间考虑，或者购买意愿不明确的投资者，现实情况是他们终究会被放在最后。

其结果就是，会出现“没有好房子”的感觉。然而实际上，大多数情况并非真的不存在房子，而是信息没有到达自己这里而已。

理解这个结构是您在札幌进行房地产投资的起点。

常见误解

在此，我也将提及许多投资者常常犯的错误。

那就是“等到找到好房子再搬家”的想法。

尽管这种思维方式乍一看似乎合乎逻辑，但在实际市场中，顺序是相反的。当出现好的房产时，能够购买的投资者通常已经开始洽谈了。

换句话说，在尚未准备妥当的情况下，根本连讨论的门槛都踏不进去。

特别是札幌的房地产投资市场，由于其收益率和价格的平衡性相对较好，导致包括北海道以外的投资者在内，都更容易陷入竞争环境。在这种情况下，如果行动迟缓，即使遇到再好的房产，也难以实际购得。

重要的一点是，不要等看到房产后再行动，而是要做好准备，一有房产出现就能立刻采取行动。

专业投资者与普通投资者的区别

那么，实际获得优质房产的投资者究竟有什么不同呢？

主要区别在于判断标准和行动顺序。

许多投资者会在看房后进行思考、收集信息，最终做出判断。这个过程本身并没有错，但在需要速度的情况下，却可能致命。

另一方面，有成果的投资者在看房前就已经明确了自己的标准。因此，当条件符合时，他们会毫不犹豫地做出决定，并立即采取行动。

这个差异导致即使接触到相同信息，结果也大相径庭。事实上，可以说胜负在信息送达的阶段就已经决定了。

此外，越是能拿到好房产的投资者，越不倾向于追求完美状态的房产，这也是他们的一大特点。

多少の課題があったとしても、それが改善可能であるかどうか、リスクとしてコントロールできる範囲にあるかどうかを冷静に見極めています。

这种想法，就导向了我在刚才的例子中提到的“着眼于未来而非现状”的判断。

札幌不动产投资的未来

最后，我想谈谈今后在札幌的房地产投资。

札幌是一个在人口规模、城市功能和租赁需求之间取得平衡的区域，并且预计未来将持续有稳定的需求。因此，作为投资对象，其吸引力将维持在高水平。

另一方面，正是因为其魅力已得到广泛认可，未来投资者之间的竞争可能只会加剧。

现在已经不再是像过去那样，只要等着就能自然而然地遇到好物件的时代了。

因此，重要的是要理解市场结构，并清楚你在其中扮演什么角色。

是继续寻找好房源，还是站在能获得好信息的一边。这个选择将极大地改变结果。

■ 如何看待市场上出售的房产

如您从这一案例中可以看到，仅凭市场上可见的房产进行判断是有限的。

当然，并非所有挂牌房产都不好。
但是，长期挂牌的房产，在价格或条件方面存在一些问题的例子也很多。

重要的是，要思考“为什么这个房产还留着”的视角。

在札幌进行房地产投资，不应仅看表面上的投资回报率，而需要结合其背景和流通环节进行综合判断。

信息是“需要去获取的东西”

到目前为止，总结一下，好物件不会坐等出现，而是有在公开前就已经在流动的结构。

而这些信息会优先流向有信赖关系的投资者。

也就是说，信息不是等来的，而是主动获取的。。

重要的不是看什么媒体，而是和谁建立联系。

■ 最后

在札幌的不动产投资中，“遇不到好物件”的烦恼非常普遍。

但是，其原因很大程度上在于市场结构。

是继续寻找好的房源，还是成为能聚集好信息者。
这个差异会在投资回报上产生巨大差异。

房地产投资是一项策略，不仅包括选择房产，还包括获取信息的方式。

如果您在札幌挑选投资房产或收集信息方面遇到困难，欢迎您从现场的角度向我们咨询。

我们将提供基于实际操作的建议，包括公开之前的内部信息。