新建浅低回报和旧建高回报，到底该怎么选？

利回りだけで物件を選んでいませんか？

「築浅で利回りは6％前後の物件と、築30年以上で利回り10％を超える物件ならどちらを買うべきですか？」

札幌で不動産投資をされている方、これから始めようと考えている方から、この質問をいただく機会は非常に多くあります。

結論からお伝えすると、私は「築浅だから良い」「築古だから悪い」という考え方はしていません。

逆に、「利回りが高いから良い」「利回りが低いからダメ」という判断もしません。

実際に私自身も築浅物件を購入することがありますし、築古物件を購入することもあります。

大切なのは、その物件が将来的にどれだけ利益を残せるのかということです。

不動産投資は購入した瞬間がゴールではありません。

運営し、家賃収入を得て、最終的に売却まで含めて利益を出すことが本当の成功だと私は考えています。

そのため、築年数や表面利回りだけで判断してしまうのは非常にもったいないことです。

今回は、札幌で不動産投資をする方にも参考になるよう、築浅低利回り物件と築古高利回り物件、それぞれのメリット・デメリットについて私なりの考えをお話ししたいと思います。

築浅低利回り物件の最大の魅力は「出口戦略」

売却した時に手元へ残る資金が大きくなりやすい

築浅物件は「利回りが低いから買わない」という方もいます。

もちろん、数字だけ見れば築古物件より利回りは低く見えることが多いでしょう。

しかし、私が築浅物件を評価する理由は利回りではありません。

一番の魅力は出口戦略です。もちろんその他にも賃貸がつきやすい、修繕費が小さくて済む等他にも良いところはありますが私が感じる一番の魅力はここです。

築浅物件は建物の価値が比較的維持されやすく、金融機関からの評価も受けやすいため、売却時に買い手が融資を利用しやすい傾向があります。

つまり、自分が売る時にも売却しやすいということです。

さらに、購入価格や残債とのバランスが良ければ、売却時にまとまった資金を手元へ残せる可能性があります。

この資金が次の投資の頭金となり、二棟目、三棟目へと資産を増やしていくことができます。

私は不動産投資で一番大切なのは「いくら家賃が入るか」だけではなく、「最終的にいくら手元へ残るか」だと考えています。

だからこそ、出口戦略を描きやすい築浅物件には大きな魅力があるのです。

長期間の融資が組めることも大きな武器

キャッシュフローに余裕を持たせやすい

築浅物件は金融機関の評価が高く、長期間の融資を利用できるケースが多くあります。

融資期間が長くなれば、毎月の返済額を抑えることができます。

その結果、表面利回りは高くなくても、毎月のキャッシュフローに余裕が生まれることがあります。

「築浅は利回りが低いから儲からない。」

そう思われがちですが、実際には融資条件まで含めて考えなければ、本当の収支は見えてきません。

キャッシュフローは利回りだけで決まるものではなく、借入期間や金利も大きく影響します。

数字だけを見るのではなく、資金計画全体を見ることが重要です。

築浅にも当然デメリットはある

長く借りるということは利息も多く支払うということ

築浅物件は長期間融資を受けられる反面、返済期間が長くなるため、金融機関へ支払う利息の総額は増えます。

また、物件価格そのものも高額なケースが多いため、金利が少し変動するだけでも返済総額への影響は決して小さくありません。

最近は金利上昇の話題も増えています。

だからこそ、「長く借りられるから安心」と考えるのではなく、将来まで見据えた返済計画を立てることが重要です。

築古高利回り物件はキャッシュフローが魅力

毎月の収益を重視するなら非常に面白い

一方で、築古物件の魅力はやはり高い利回りです。

購入価格が抑えられているため、毎月の家賃収入に対する収益性は高くなりやすく、キャッシュフローを重視する投資家には非常に魅力的です。

もちろん私自身も築古物件を購入することがあります。

ただ築古だから買うのではありません。

価格が適正で、エリアに需要があり、修繕計画まで含めて利益が出ると判断した時に購入しています。

築古というだけで敬遠するのは非常にもったいないと思います。

築古物件の注意点は融資条件

自己資金が必要になるケースも少なくありません

築古物件は金融機関からの融資期間が短くなることがあります。

そうなると毎月の返済額は増えます。

表面利回りは高くても、返済負担が重くなり、思っていたほどキャッシュフローが残らないこともあります。

さらに、築浅物件のようにフルローンで購入できるケースは少なく、頭金を求められることもあります。

つまり、物件価格は安くても、最初に用意しなければならない自己資金は意外と多くなるケースがあります。

投資を拡大したい方にとっては、この違いは決して小さくありません。

築古なのに利回りが低い物件はどう考えるべきか

基本的には慎重に判断した方が良いと思います

築古なのに利回りが低い物件を見かけることがあります。

正直なところ、よほど立地が良い、将来的な再開発が期待できるなど明確な理由がない限り、私は基本的には慎重に判断した方が良いと考えています。

築古である以上、今後修繕費がかかる可能性があります。

そのうえ利回りまで低いとなると、投資としての魅力はどうしても薄くなってしまいます。

ただし、ここで一つお伝えしたいことがあります。

これまで何度もこのブログでお話ししていますが、ここまでの話は賃貸として貸すことを前提にした考え方です。

用途地域などの条件はもちろんありますが、築古で利回りが低い物件でも、活用方法を変えることで高利回り物件へ生まれ変わるケースがあります。

それが民泊への転用是

「また民泊の話か。」と思われる方もいるかもしれません（笑）。

ですが、これは私が実際に経験してきたことです。

札幌だけではなく、富良野や洞爺湖など北海道各地で物件を購入し、賃貸だけではなく民泊という選択肢を取り入れることで、本来であれば売りづらかった物件や利回りが合わなかった物件を収益性の高い物件へ変えてきました。

不動産は「何を買うか」だけではなく、「どう使うか」で価値が大きく変わります。

だから私は、賃貸という一つの使い方だけで物件の価値を判断することはありません。

札幌で不動産投資を成功させるために大切なこと

築年数ではなく、利益が残るかどうかで判断する

結局のところ、築浅か築古かという議論に正解はありません。

ここまで読んで頂いてズルい言い方かもしれませんが、物件にはそれぞれ一長一短あるのが事実です。

ですから私自身は、経験を基に今後伸ばせる物件かを見極め買います。

今回は札幌中心の話をしましたが、札幌だけでなく富良野・洞爺湖・ニセコ・旭川などでも購入しています。

大切なのは、その物件が将来的に利益を残してくれるかどうかです。

築浅でも高く買えば失敗します。

築古でも適正価格で購入し、運営方法や出口戦略まで考えられていれば十分成功できます。

そして、賃貸だけでは収益性が低い物件でも、民泊や別の活用方法によって価値が大きく変わることもあります。

もし、「この物件は買っても大丈夫だろうか」「売却したいけれどなかなか売れない」「利回りをもっと上げる方法はないだろうか」とお悩みでしたら、ぜひ一度ご相談ください。

些細なことでも構いません。

これまで数多くの物件を見てきた経験から、その物件に合った活用方法や出口戦略をご提案できるかもしれません。

不動産投資は、築年数や利回りという数字だけでは語れません。

だからこそ私は、一つひとつの物件に合った最適な方法を考えながら、これからも北海道、そして札幌の不動産投資に携わっていきたいと思っています。