新建浅低回报和旧建高回报，到底该怎么选？

您是只凭收益率来选择房产吗？

築浅で利回りが6％前後の物件と、築30年以上で利回りが10％を超える物件ならどちらを買うべきか？

在札幌进行房地产投资的人，以及打算开始房地产投资的人，都经常会问我这个问题。

总而言之，我不持有“新房子就好”、“旧房子就不好”的观念。

相反地，我也不会因为“回报率高就觉得好”，“回报率低就觉得不好”而做判断。

我本人也会购买新房，也会购买旧房。

重要的是，该房产未来能带来多少利润。

房地产投资并非购入的瞬间就是终点。

我认为，运营、获取租金收入，并最终包含出售在内获得利润，才是真正的成功。

因此，仅仅根据建筑年代和表面回报率来判断是非常可惜的。

这次，我将就新筑低收益房产和旧筑高收益房产各自的优缺点，分享我个人的看法，希望能为在札幌进行房地产投资的朋友提供参考。

浅い基礎の低利回り物件的最大の魅力は「出口戦略」

出售时容易获得更多资金

浅い基礎の物件は、「利回りが低いから買わない」という人もいます。

当然，光看数字的话，账面上的收益率确实会显得比老旧的房产低。

但是，我评估新房的理由并非为了回报率。

最大的吸引力在于退出策略。当然，还有其他优点，比如容易出租、维修成本低等等，但对我来说，最大的吸引力在于这一点。

筑浅物业的房屋价值相对容易保值，也容易获得金融机构的认可，因此在出售时，买家更容易获得贷款。

这意味着当你出售它时，它也容易出售。

此外，如果购买价格和剩余债务的平衡良好，则有可能在出售时获得一笔可观的资金。

这笔资金将成为下一笔投资的首付，从而能够增加到第二栋、第三栋房产，进一步扩大资产。

我认为在房地产投资中最重要的事情不仅是“能收多少租金”，而是“最终能有多少钱留在手里”。

正因如此，易于制定退出策略的较新房产具有巨大的吸引力。

长期贷款也是一个有力的优势

容易使现金流变得充裕

浅い基礎の物件は金融機関からの評価が高く、長期の融資が利用できるケースが多いです。

融资期限越长，每月的还款额就可以越少。

因此，即使表面收益率不高，也可能产生充裕的月度现金流。

築浅は利回りが低いから儲からない

虽然人们常常这么想，但实际上如果不把融资条件也考虑在内，就无法看到真正的收支。

现金流不仅取决于收益率，还受到贷款期限和利率的很大影响。

只看数字是不够的，重要的是要审视整个财务计划。

建筑地基浅也有缺点。

长时间借款意味着支付更多的利息

浅い築浅物件可以获得长期贷款，但还款期也会延长，因此支付给金融机构的利息总额会增加。

另外，房产本身价格高昂的情况也很多，因此即使利率有稍微变动，对总还款额的影响也绝不小。

最近，关于加息的话题也越来越多。

因此，与其认为“可以长期借款所以安心”，不如制定着眼于未来的还款计划更为重要。

老旧高收益房产的现金流很有吸引力

如果您关注月度收益，那会非常有趣。

另一方面，老旧房产的吸引力在于其高回报率。

由于购入价格较低，容易实现较高的月租金收益率，对重视现金流的投资者而言极具吸引力。

当然，我有时自己也会购买房龄较老的房产。

并非仅仅因为老旧而购买。

当我在价格合适、区域有需求、并且将维修计划也考虑在内后，判断能够盈利时，我就会购买。

我认为仅仅因为名字叫“筑古”就敬而远之，实在是非常可惜。

关于文物建筑的注意点是融资条件。

自己资金が必要になるケースも少なくありません

历史建筑的贷款期限可能会缩短。

这样的话，每月的还款额会增加。

表面回报率（表面利回り）虽然高，但还款负担会加重，可能导致实际剩余的现金流不如预期。

此外，与新近建成的房产不同，全额贷款购买的情况较少，有时还需要支付首付款。

也就是说，即使房价不高，但有时也需要准备一笔相当多的首付。

对于想要扩大投资的人来说，这个区别绝不小。

关于“只看地段，回报率却很低的房产，应该如何看待？”

总的来说，最好谨慎判断。

有时会看到虽然是旧建筑但回报率低的房产。

说实话，除非有非常明确的理由，比如地段极佳，或者有未来的再开发前景，否则我基本认为还是慎重些好。

既然是古建筑，今后可能会产生维修费用。

此外，如果收益率也很低，那么作为投资的吸引力就会大大降低。

但在这里有一件事我想告诉你。

我已经在博客上说过很多次了，到目前为止以出租为前提这是我想到的方法。

当然也有关于用途地域等条件，但是即使是建成年代较早、回报率低的房产，通过改变使用方式也有可能转变为高回报率的房产。

那就是民宿改造是

也许有人会想“又是民宿的话题啊”（笑）。

但是，这是我亲身经历过的。

我们不仅在札幌，还在富良野、洞爷湖等北海道各地购买了房产，除了租赁，还引入了民宿这种选择，将原本难以出售或收益率不合适的房产变成了高收益的房产。

房产的价值不仅取决于“买什么”，更在于“如何使用”。

所以我不会仅仅根据租赁这一个用途来判断房产的价值。

在札幌成功进行房地产投资的重要因素

不问建成年代，而以是否能盈利来判断

归根结底，关于新房还是旧房的争论没有正确答案。

看到这里，虽然有点狡猾的说法，但事实是每处房产都有其利弊。

所以我自己会基于经验来判断和购买今后有增长潜力的房产。

这次我介绍了札幌市中心的情况，但我们不仅在札幌，还在富良野、洞爷湖、二世谷、旭川等地进行了购买。

重要的是，该房产未来是否能带来利润。

浅い基礎でも高く買えば失敗します。

即使从高处购买，只要考虑了运营方式和退出策略，就能取得巨大的成功。

而且，即使仅靠出租收益不高的房产，通过民宿或其他用途，其价值也会发生很大变化。

如果您正为“这个房产能买吗？”、“想卖却卖不掉”、“有没有办法提高回报率？”等问题烦恼，请务必咨询我们。

任何小事都可以。

With my extensive experience in viewing numerous properties, I may be able to propose suitable utilization strategies and exit plans for the property.

房地产投资，不是仅凭房龄或回报率这些数字就能说得清的。

正是因此，我希望在思考符合每个房产的最佳方法的同时，今后也继续从事北海道，尤其是札幌的房地产投资。