店面铺位和住宅的区别是什么？房地产投资中应关注的优势和风险

不動産投資を検討していると、「店舗とレジでは、どちらが良いのでしょうか」と聞かれることがあります。

レジとは、マンションやアパートなどの居住用物件です。店舗は飲食店、美容室、物販店、事務所など、事業を行うために借りられる物件を指します。

どちらも収益不動産ですが、融資、退去理由、修繕費、空室期間など、性質は違います。

結論から申し上げると、万人に共通する正解はありません。ただ、私は店舗物件が好みです。今回は、その理由をお話しします。

レジデンスの強みは、需要の分かりやすさと融資の受けやすさ

住む場所は、景気にかかわらず必要になる

レジデンスの大きな強みは、賃貸需要を比較的読みやすいことです。

人が生活する以上、住む場所は必要です。駅からの距離、周辺施設、間取り、築年数、設備、賃料などを確認すれば、ある程度は入居者のイメージを持つことができます。

単身者が多いエリアならワンルーム、ファミリー層が多いエリアなら2LDK以上というように、地域と間取りの相性を判断できます。募集事例が多く、適正賃料を調べやすい点もメリットです。

店舗は、同じ場所でも飲食店に向いているのか、美容室に向いているのか、事務所に向いているのかによって評価が変わります。その点、レジは比較対象が多く、賃料相場や空室リスクを数字で捉えやすい投資です。

金融機関の評価を受けやすい

レジは、店舗と比べて金融機関の融資がつきやすい傾向があります。

金融機関から見ると、居住用賃貸は需要を予測しやすく、退去後も次の入居者を募集しやすいと考えられます。取引事例が多く、担保評価や収益評価を行いやすいことも理由です。

立地が良く、築年数が比較的新しく、稼働率の高いマンションやアパートは、金融機関に説明しやすい物件です。長期融資を受けられれば、毎月の返済額を抑え、キャッシュフローも残しやすくなります。

融資を活用して物件を増やしたい方にとって、レジは取り組みやすい選択肢です。

レジデンスは、入退去のたびに費用がかかりやすい

物件に不満がなくても退去する

レジは需要が安定している一方で、退去理由をオーナー側でコントロールしにくい特徴があります。

就職、転勤、結婚、離婚、出産、進学、住宅購入など、部屋や管理に不満がなくても、生活環境の変化によって退去します。どれだけ良い部屋を提供していても、入居者の人生の変化までは止められません。

原状回復や設備交換が積み重なる

退去が発生すると、室内清掃、クロスの張り替え、床の補修、設備の点検などが必要になります。エアコン、給湯器、温水洗浄便座、キッチンなどが故障すれば、原則としてオーナー側で対応します。

一回ごとの金額は大きくなくても、戸数が増えれば修繕費は積み重なります。築年数が古くなるほど設備交換も増えるため、表面利回りだけを見て購入すると、想定より手残りが少なくなることがあります。

この入退去と室内設備の修繕が継続的に発生する点は、店舗との違いです。

店舗物件の魅力は、テナントが自ら物件をつくり込むこと

内装や営業設備はテナント負担が多い

私が店舗物件を好む理由の一つが、オーナーの修繕負担を比較的抑えやすいことです。

店舗では、借主が自分の事業に合わせて内装をつくります。飲食店であれば厨房や客席、美容室であればシャンプー台や鏡、物販店であれば棚や照明など、商売に必要な設備をテナント側が用意するケースが一般的です。

居住用のように、オーナーがエアコン、キッチン、洗面台、クロス、床などを整えて貸す形とは考え方が違います。

もちろん、建物の構造部分、屋根、外壁、共用部、配管の本管などはオーナー負担になることがあります。契約条件によって修繕区分も異なるため、「店舗なら修繕費が一切かからない」という意味ではありません。

それでも、専有部分の内装や営業用設備をテナントが負担している物件では、レジと比べて細かな修繕が発生しにくい傾向があります。ここは店舗投資の魅力です。

売上が立っている店舗は、簡単には移転しない

店舗のもう一つの魅力は、商売がうまくいっている限り、退去する理由が少ないことです。

店舗にとって場所は、単なる箱ではありません。その場所で認知を獲得し、固定客がつき、売上を積み上げていきます。

移転すれば、内装工事費、引っ越し費用、看板変更、各種届出、営業停止期間など、相応の費用と手間がかかります。既存顧客を失う可能性もあります。

そのため、その場所でしっかり売上が立っている店舗は、簡単には出ていきません。レジのように、結婚や転勤を理由に退去することもありません。

安定したテナントに長く入ってもらえれば、募集費用や空室期間を抑え、安定した賃料収入を得られます。

店舗物件は、空室になったときは？

退去予告期間を使って、次のテナントを探せる

店舗は、レジと比べて次のテナントが決まるまでに時間がかかる可能性があります。

ただし、店舗の賃貸借契約では、退去の3か月前や6か月前までに解約を申し出るという条件が定められていることも少なくありません。

契約内容によって期間は異なりますが、退去の通知を受けてから実際にテナントが退去するまでに、一定の準備期間を確保できる点は店舗のメリットです。

レジの場合、退去予告は1か月前に設定されていることが多く、退去後に原状回復工事を行ってから本格的に募集を始めるケースもあります。

一方、店舗では3か月前などの退去予告があれば、現在のテナントが営業している間から、次のテナント候補への声かけや募集活動を進めることができます。

早い段階から募集を始め、内見や条件交渉を進められれば、現在のテナントが退去した直後に、次のテナントへ引き渡せる可能性もあります。

店舗は一度空室になると長期化するリスクがある反面、契約上の退去予告期間をうまく活用することで、空室期間を短くできる余地があります。

この点は、店舗物件を運営するうえで意外と大きなメリットです。

次のテナントが決まるまで時間がかかることもある

一方で、退去予告期間があるからといって、必ず退去までに次のテナントが決まるわけではありません。

店舗は、立地、面積、間口、天井高、電気容量、給排水、排気設備、駐車場などによって、入居できる業種が限定されます。

前のテナントが飲食店でも、すぐに次の飲食店が入るとは限りません。残された内装も、次の業態に合わなければ価値が出ないことがあります。

そのため、購入時には、現在のテナントが退去した場合、次はどのような業種が入れるのか、賃料を調整すれば決まるのか、事務所や倉庫など別用途への転用が可能なのかまで考えておく必要があります。

ただ、退去予告を受けてから動き始めるのではなく、日頃から周辺のテナント需要や仲介会社との関係をつくっておけば、3か月や6か月という期間を有効に使えます。

空室になってから考えるのではなく、退去の連絡が入った時点ですぐに動けるかどうかが、店舗運営では重要です。

建物だけでなく、テナントの商売を見る

店舗投資では、建物だけでなく、入居している事業者の商売も見る必要があります。

賃料が入っているから安心ではなく、売上に対して無理のない賃料か、競合店が増えていないか、業種に将来性があるかを考えます。

一見すると高利回りでも、テナントの経営が不安定で、退去後に長期間空室になる物件であれば、実際の収益性は大きく下がります。

逆に、長年営業しており、地域に固定客がつき、賃料も無理のない水準であれば、魅力的です。店舗は個別性が強い分、正しく見極めれば、競合の少ない投資にもなります。

店舗とレジは、どちらが優れているのか

レジの良さは、賃貸需要を読みやすく、金融機関の融資を受けやすいことです。売買市場も比較的大きく、将来売却する際の買主も見つけやすい傾向があります。

一方、店舗の良さは、テナント側が内装や設備に費用をかけ、事業が順調であれば長期入居につながりやすいことです。入居中は細かな室内修繕が少なく、運営に手間がかかりにくい物件もあります。

ただし、レジは入退去と修繕が定期的に発生しやすく、店舗は一度空室になると次の入居者が決まるまで時間がかかる可能性があります。

つまり、レジは空室が発生しても埋めやすい代わりに入退去が多く、店舗は一度入れば長い代わりに、空いたときの難易度が高いという違いがあります。

この性質を理解せず、表面利回りだけで判断するのは危険です。

私は、やはり店舗物件が好きです

私自身は、店舗物件の方が好みです。

良いテナントが入り、その場所で商売がうまくいっていれば、オーナーとテナントの双方に長く続けるメリットがあるからです。

テナントは自ら費用をかけて店をつくり、地域で認知を積み上げます。オーナーは建物を提供し、商売が続く限り賃料収入を得ます。単に部屋を貸すより、その場所の事業を支える感覚に近いと思います。

もちろん、立地が悪い、賃料が高すぎる、用途が限定される、テナントの経営が不安定といった物件は慎重に判断しなければなりません。

それでも、立地と賃料のバランスが良く、長く営業しているテナントが入っている店舗物件には、レジとは違った面白さがあります。

融資や売却のしやすさを重視するなら、レジは非常に優秀です。一方、テナントの事業性や立地を見極め、長期入居を狙うなら、店舗も有力です。

どちらを選ぶかは、経験、資金、融資状況、保有方針によって変わります。

そのうえで、どちらが好きかと聞かれれば、私は店舗です。

簡単ではないからこそ、物件を見る力やテナントを見る力が結果に表れます。その奥深さも含めて、私は店舗物件に魅力を感じています。