「その家賃、本当に適正ですか？」 持っている物件の賃料を“何となく”で決めていませんか？

不動産投資において、多くの方が重視するのは「購入時」です。

どのエリアが良いのか。
利回りはどうか。
融資条件はどうか。
将来的に値上がりするのか。

もちろん、これらは非常に重要です。

しかし、実際の収益を大きく左右するのは、“購入後の運営”です。

その中でも、特に重要なのが「賃料設定」です。

現在の賃料が相場より高すぎれば空室リスクに繋がりますし、逆に安すぎれば、本来得られるはずの収益を逃している可能性があります。

ところが実際には、

「前の管理会社がこの賃料だったから」
「昔からこの金額で貸しているから」
「入居中だから触っていない」

という形で、“何となく”賃料を設定しているケースが非常に多いように感じます。

ですが、賃貸市場は常に変化しています。

特に札幌市内でも、エリアごとの差や賃料帯の動きは以前よりかなり大きくなっています。

だからこそ今一度、

「自分の物件の賃料は、本当に適正なのか」

を見直すことが非常に重要になっています。

空室より怖いのは「安く貸し続けること」

オーナー様の中には、

「空室になるくらいなら、多少安くても良い」

という考えを持たれている方もいらっしゃいます。

もちろん、その考え方自体が間違いというわけではありません。

ただ、実際には“安く貸し続けている状態”は、想像以上に収益へ大きな影響を与えます。

例えば、1室あたり5,000円安く貸していた場合。

10室あれば月5万円、年間60万円の差になります。

それが10年続けば600万円です。

しかも、不動産価格は収益還元で見られることが多いため、賃料が低い状態は売却価格にも影響します。

つまり、適正賃料を取れていないということは、

毎月の収益だけではなく、
資産価値そのものにも影響しているということです。

ここを軽視してしまうと、気付かないうちに大きな損失になっているケースも少なくありません。

実際、賃料査定はどう考えているのか

実際に、私自身も会社で収益物件を購入する際には、必ず賃料想定を行います。

当然ながら、
「これくらいでは決まるだろう」
という感覚だけで購入判断をすることはありません。

むしろ、賃料設定に関してはかなり慎重に見ています。

その中で、弊社では大きく3つのパターンで賃料を想定しています。

一つ目は、
「この賃料なら間違いなく決まる」という賃料。

二つ目は、
「現状の相場感で考えると、このくらいだろう」という相場ベースの賃料。

そして三つ目が、
「設備や市場状況、募集タイミング次第では狙えるかもしれない」というチャレンジ価格です。

つまり、最初から“安全ライン”を確認した上で投資判断をしています。

そのため、実際に募集をかけた際に、
想定より高い賃料で決まることはあります。

ただ逆に、
「この賃料ならまず決まるだろう」
と考えていたラインを下回ることは、ほとんどありません。

もし、そのようなケースが頻繁に起きているのであれば、少し厳しい言い方にはなりますが、そもそもの投資判断自体に問題があった可能性があります。

なぜなら、不動産投資は“買った後”に利益を作るものではなく、“買う時点”である程度勝負が決まっている部分が大きいからです。

購入時の賃料査定が甘い。
周辺相場を見れていない。
競合物件を把握できていない。
エリア需要を理解できていない。

こういった状態で購入してしまうと、後から運営努力だけで修正するのは簡単ではありません。

だからこそ、物件価格だけではなく、

「本当にその賃料で回るのか」

を冷静に分析することが、不動産投資では非常に重要だと思っています。

「相場」はネットを見るだけでは分からない

最近ではSUUMOやHOME’Sなど、簡単に賃料相場を調べられる時代になりました。

ですが、実際の現場では、単純にポータルサイトを見るだけでは分からないことが非常に多いです。

例如

・その賃料で本当に決まっているのか
・長期間空室になっていないか
・広告料を積んでいるのか
・フリーレントを付けているのか
・募集開始からどれくらい経っているのか

こういった“裏側”までは見えません。

つまり、表面的な募集賃料だけを見て、

「このエリアはこれくらいか」

と判断してしまうのは危険です。

実際には、
高く募集しているだけで全く決まっていない物件もあります。

逆に、募集前に申込みが入るような物件もあります。

だからこそ、本当の意味での賃料査定には、

・地域需要
・競合物件
・設備状況
・管理状態
・ターゲット層
・季節要因

などを総合的に見る必要があります。

同じ札幌でも、エリアで全く違う

札幌というと、一括りで見られることも多いですが、実際にはエリアごとに賃貸需要はかなり異なります。

中心部の単身需要が強いエリアもあれば、郊外のファミリー需要が強いエリアもあります。

さらに最近では、

・地下鉄徒歩圏かどうか
・駐車場の有無
・インターネット環境
・築年数
・民泊エリアとの競合

などによっても反響は大きく変わります。

つまり、

「近隣相場が○万円だから」

という単純な考え方だけでは、適正賃料は判断できない時代になっています。

特に札幌市内は、再開発やインバウンド回復などによって、エリアによる動きがかなり変わっています。

数年前の感覚のまま賃料設定をしていると、気付かないうちに相場とズレていることも珍しくありません。

「満室経営＝成功」ではない

不動産投資をしていると、

「満室だから安心」
「空室が無いから問題ない」

と思われる方も多いです。

もちろん、空室が少ないこと自体は良いことです。

ただ、ここで一度考えて頂きたいのが、

“その満室、本当に適正賃料で埋まっていますか？”

という点です。

例えば、周辺相場より明らかに安い賃料設定をしていれば、ある意味満室になるのは当然です。

ですが、それは本来取れるはずだった収益を削っている可能性があります。

実際、オーナー様とお話していると、

「ずっと満室だから安心していた」
という方でも、周辺相場と比較すると数千円単位で安く貸しているケースは珍しくありません。

特に長期入居者が多い物件ほど、この傾向は強くなります。

もちろん、長く住んで頂けることは非常に良いことです。

ただ一方で、市場は数年前とは確実に変化しています。

建築費の高騰。
物価上昇。
管理費や修繕費の上昇。
インターネット設備の標準化。

こういった背景もあり、賃貸市場全体の考え方も変わってきています。

だからこそ、「今埋まっているから大丈夫」ではなく、

“現在の市場で見た時に適正なのか”

を定期的に確認することが重要です。

不動産投資は、購入して終わりではありません。

保有期間中にどれだけ収益を最大化できるかによって、最終的な結果は大きく変わります。

そのためには、現状維持だけではなく、市場を見ながら適切に賃料を調整していく視点が、これからますます重要になっていくと思います。

「家賃を上げる」は悪ではない

賃上げという言葉に対して、マイナスイメージを持たれる方もいらっしゃいます。

ですが、適正賃料への見直しは、決して悪いことではありません。

例如

・周辺相場より明らかに安い
・設備追加をしている
・管理状態を改善している
・固定資産税や修繕費が上がっている

このような状況であれば、賃料見直しを検討するのは自然な流れです。

もちろん、無理な値上げは逆効果です。

しかし、適正な賃料へ調整することで、収益改善に繋がるケースは少なくありません。

特に長期保有を考えているオーナー様ほど、この少しの差が将来的に大きな差になります。

一度、自分の物件の賃料を見直してみて下さい

不動産投資は、購入時だけでなく、保有中の運営によって結果が大きく変わります。

そして、その中でも「賃料」は収益に直結する非常に重要なポイントです。

現在の賃料は、本当に適正でしょうか。

高すぎて空室リスクを抱えていないでしょうか。

逆に、安く貸し続けて収益を逃していないでしょうか。

一度見直すだけでも、今後の収益改善に繋がる可能性があります。

弊社では、札幌市内を中心に市場動向や競合状況を踏まえた賃料査定のご相談も承っております。

また、現在入居中のお部屋に対する賃上げ交渉のご相談も対応しておりますので、お気軽にお申し付け下さい。