“这个租金真的合理吗？” 您有没有“凭感觉”决定您所拥有房产的租金？

在房地产投资中，许多人重视的是“购买时”。

哪个区域比较好。
利回りはどうか。
融资条件如何。
将来的に値上がりするのか。

当然，这些非常重要。

然而，真正决定收益的是“购买后的运营”。

其中，尤其重要的是“租金设定”。

如果目前的租金远高于市场价，可能会导致空置风险；反之，如果租金过低，则可能错失本应获得的收益。

然而实际上，

“因为前任的物业公司租金就是这个价。”
「从以前开始就是这个金额在借的。」
「入居中なので、触っていません。」

在诸如“模棱两可”之类的形式下，感觉经常会出现设定租金的情况。

但是，租赁市场总是在变化的。

特别是札幌市内，区域间的差异以及租金水平的变动比以前要大得多。

因此，再一次，

"Is the rent for my property really appropriate?"

重新审视这一点变得非常重要。

空室より怖いのは「安く貸し続けること」

部分业主之中，

与其空着，稍微便宜点也没关系。

也有人持有这样的想法。

当然，这种想法本身并不是错误的。

但实际上，“持续低价出租的状态”会对收益产生比想象中更大的影响。

例如，如果每间房间便宜5000日元出租。

10间房间的话，每个月会差5万日元，一年差60万日元。

如果持续十年，就是600万日元。

而且，房地产价格多以收益来体现，因此低租金也会影响到售价。

这意味着您没有收取适当的租金，

不仅是每月的收入，
这也对资产价值本身产生了影响。

忽视这一点，可能在不知不觉中造成巨大的损失。

实际上，关于租金评估是怎么考虑的

实际上，我自己在公司购买收益型房产时，也一定会进行租金预测。

当然，
「这点程度应该就能决定了。」
仅凭这种感觉来做购买判断，我是不会的。

反而是，关于租金设定我看了相当谨慎。

其中，我们公司设想了三种主要的租金方案。

第一个
这个租金绝对能租出去。

第二点是，
以目前的市场行情来看，应该是这个价位的基于市场的租金。

第三个是，
这是一个挑战性报价，如果设备、市场状况和招聘时机合适，也许有可能实现。

换句话说，我是在一开始就确认了“安全线”之后才做出投资判断的。

因此，在实际发布招聘信息时，
有可能以超出预期的租金成交。

只是相反，
这个租金的话，应该很快就能租出去吧。
很少会跌破我预期的底线。

如果这种情况经常发生，虽然说法可能有些严厉，但最初的投资判断本身可能存在问题。

因为房地产投资的利润并非“买入之后”才产生，而是在“买入时”就已经很大程度上决定了胜负。

购买时的租金评估过于宽松。
未能看到周边市场行情。
未能理解竞争物品。
不理解区域需求。

这样收购的话，之后单靠运营努力来修正并不容易。

所以，不仅是房价，

「真的能以那个租金周转得过来吗」

我认为冷静分析对于房地产投资非常重要。

股市行情不能只看网络。

如今，像SUUMO和HOME'S这样的网站，可以轻松查询租金市场行情。

但是，在实际现场，仅仅看门户网站所能了解到的信息非常有限。

例如

那租金真的定了吗
・是否长期空置
是否支付了广告费
是否提供免租期
招募开始多久了

我们看不到“幕后”这一切。

也就是说，仅凭表面上的招租租金，

这个区域就到这里了

这么判断是很危险的。

实际上，
有些房源挂牌价格很高，但却一直没能成交。

反过来，也有在募集前就有人申请的房源。

因此，真正的租金评估需要

地域需求
竞品
・设备信息
管理状态
目标受众
季节因素

我们需要综合地来看待这些。

即使是同在札幌，不同区域也完全不一样

虽然札幌常被认为是整体，但实际上不同区域的租赁需求差异很大。

市中心区对单身人士的需求强劲，而郊区对家庭的需求则很旺盛。

最近では、

・是否在地铁步行范围内
停车场的有无
互联网环境
・建筑年代
民宿区域的竞争

和其他因素一样，反响也会大不相同。

所以，

“因为附近的市场价是○万日元”

仅仅凭这种简单的想法，已经无法判断合理的租金了。

尤其是札幌市内，由于再开发和访日游客复苏等原因，区域之间的发展变化相当大。

数年前の感覚のまま賃料設定をしていると、気付かないうちに相場とズレていることも珍しくありません。

满室经营不等于成功

在进行房地产投资时，

满室所以安心
“没有空房间，所以没问题。”

可能很多人也这么认为。

当然，空房率低本身是件好事。

只是，我想请您在此思考一下，

“那个满租，真的都是以合理租金租出去的吗？”

这一点。

例如，如果租金定价明显低于周边市场行情，那么在某种程度上说，满租是理所当然的。

但是，这可能会削减本应能够获得的收入。

事实上，当我和房东交谈时，

一直满租，所以很放心
即使是这样的人，与周边市场相比，很少有出租价格能便宜几千日元的情况。

尤其是在长期租户较多的房产中，这种趋势会更加明显。

当然，能长久居住是非常好的。

但另一方面，市场确实与几年前有所不同。

建筑成本飙升。
物価上昇。
物业费和维修费的上涨。
互联网设备标准化。

基于这些背景，租赁市场的整体观念也在发生变化。

所以，我们不能说“因为现在已经填满了，所以没关系”，而是

“在当前市场来看是否合适”

定期性地审查很重要。

房产投资并非买入就结束。

持有期間内能够实现的利润最大化程度，将极大地影响最终结果。

因此，我认为，不仅要维持现状，还要根据市场情况适时调整租金的视角，今后将变得越来越重要。

涨房租并非坏事

对于“涨薪”这个词，有些人会产生负面联想。

但是，将租金调整至合理水平并非坏事。

例如

・比市场价明显便宜
・正在添加设备
改善管理状态
固定资产税和维修费正在上涨

在这种情况下，考虑审查租金是很自然的。

当然，不合理的涨价适得其反。

但是，通过调整到合理租金，有很多情况下都能带来收益的改善。

特别是当业主考虑长期持有房产时，这一点点差异在未来可能会造成巨大的区别。

请考虑一下，重新审视一下您自己房产的租金。

房地产投资，其结果不仅取决于购买时，还取决于持有期间的运营情况。

而在其中，“租金”是直接关系到收益的一个非常重要的点。

目前的租金真的合理吗？

价格太高，是否存在空置风险？

反过来，持续低价出租，而不是从中获利，这样做是不是在流失收入呢？

仅一次审查就可能有助于改善未来的收益。

在本公司，我们着手提供与札幌市的房产市场趋势和竞争状况相关的租赁价格评估咨询服务。

另外，我们还受理关于目前居住中的房间的涨租协商，请随时提出咨询。