“札幌就安心”的时代已经过去。 从人口动态解读，札幌房产投资的“能赢的区域”和“留存的资产”

札幌是备受全国房地产投资者关注的城市之一。

与东京都心部相比，这里的房产价格更容易负担，并且拥有作为政令指定都市的人口规模和城市功能，因此不少投资者会考虑“先在札幌购入一整栋大楼”。

近年来，随着札幌站周边地区的再开发、入境旅游需求的恢复以及对北海道半导体相关投资的期待，看好札幌房地产市场的声音越来越多。

事实上，从全国范围来看，札幌仍然是一个有吸引力的市场。

然而，在此需要注意的一点是，仅仅以“札幌市”这一宽泛的范围来做投资判断。

未来的房地产投资正进入一个时代，其结果将很大程度上取决于“持有札幌的哪里”，而不是“是否在札幌”。

即使在札幌市内，也有人口正在增加的区，也有已经进入减少阶段的区。
生产年龄人口比例、老龄化率、交通便利程度、是否有再开发——仔细分析这些要素，就会发现“今后仍能吸引人口聚集的城市”与“逐渐变得不再受欢迎的城市”之间的差距，远超想象。

房地产看似在购买建筑，但实际上购买的是“人流”。

因此，关注人口统计数据至关重要。

本次，我们将以札幌市的人口统计和各区域的特色为基础，从投资者的角度梳理“今后札幌房地产投资中，哪里还有价值”。

中央区｜以“资产保值增值性”而非“收益率”选定的区域

中央区的就业人数预计到2025年将达到949,385人，与前一年相比增长了0.81%。

此外，劳动年龄人口比率高达65.8%。

这个数字意味着“支付房租的在职一代”持续聚集。
在租赁市场，这种坚实的基础非常重要。

中央区强大的原因，非常简单。

因为市内的主要功能，如札幌站、大通和薄野都集中在这里。

商业、商业、旅游、行政、金融——。
人们聚集的理由，绝大多数都具备了。

人口减少时代，“哪里都住人”并非必然。

人会聚集在便利的地方。

从这个意义上来说，中央区可以说是札幌市内最“容易聚集需求的地段”。

当然，价格很高。

仅从表面收益来看，地方的高收益物业可能看起来更具吸引力。

但是，今后房地产投资中重要的是，不仅仅是“现在能赚多少”。

20年後、30年後，价值还剩下多少。

中央区的优势在于“即使房龄老旧，需求也容易得到保留”。

此外，在出售时，流动性和金融机构的评估也相对容易维持。

也就是说，中央区可能与其说是一个“追求高回报的地方”，不如说是一个“实现资产保值的地方”。

北区 | “人口最多”之外，看不见的“区域差异”

北区人口为284,333人，是札幌市内人口最多的行政区。

然而，与去年同期相比下降了0.10％。

这里重要的点在于，“人口多”和“未来潜力大”是两回事。

谈到北部地区，就不能不提“区域差异之大”。

麻生、北24条、北18条等地铁南北线沿线，去往市中心的交通便利，单身人士的需求也非常旺盛。

另一方面，郊区住宅区的情况就不同了。

今后，随着人口的持续减少，“便利的地方”的需求有可能进一步集中。

也就是说，即使在同一个北区，地铁步行可达区域和依赖公交的区域，在未来发展潜力上也会有很大的差距。

北区的优势之一是北海道大学的存在。

除了学生之外，还有研究人员、大学相关人员、年轻单身人士等，有着多样的租赁需求。

也就是说，北区既是“学生街”，又是“市中心近郊住宅区”。

但是今后，与其抱着“因为在北区所以安心”的想法，不如站在“北区哪里20年后还会被选择”的视角，会变得更加重要。

西区|不是“因为便宜才居住的城市”，而是“因为方便居住才被选择的城市”

西区的总人口为218,835人，比去年同期增长0.18%。

年龄比率为60.4%，在札幌市内属于相对稳定的水平。

西区的优势，与其说是数字，不如说是“生活的便利性”。

地下鉄東西線及JR函館本线交通便利，非常适合通勤至市中心。
此外，商业设施、医疗机构、学校、超市等生活基础设施也非常完善。

尤其是琴似地区，可以说是札幌首屈一指的“生活便利性很高的街区”。

这里重要的是，西区并不是一个“因为房租便宜而被选择的城市”。

“因为宜居而备受青睐的城市”。

人口减少时代，这个差异会非常大。

今後は、「多少家賃が高くても便利な場所」が選ばれる傾向が強くなっていく可能性があります。

从那个意义上说，西区具备长期需求持续存在的条件。

此外，由于价格不像中央区那样飙升，因此更容易平衡“收益性”和“资产性”。

当然，西区也不是铁板一块。

地铁步行范围和靠山/郊外区域的需求存在差异。

但总体来看，西区是“不张扬但很强”。

我认为这是一个非常适合长期持有的区域。

丰平区 | 不张扬，但拥有“不易垮塌”的坚韧

丰平区人口为227,092人，较去年增长0.22%。

此外，劳动年龄人口比例高达64.3%，在职人群为该地区提供了坚实的支持。

从投资者角度来看，丰平区是一个“优等生型”的区域。

该地区以地铁东丰线为中心，交通十分便利，从单身人士到家庭群体，需求广泛。

不依赖特定属性是长期持有的一大优势。

此外，学园前、美园和月寒地区前往中央区的交通十分便利，在自住需求群体中也一直颇受欢迎。

丰平区的优点在于“不容易急剧崩溃”。

在房地产投资中，人们往往会关注那些飞速发展的区域。

但真正重要的是“20年后需求是否依然存在”。

在人口减少的时代，“不大幅崩坏”的价值将日益凸显，甚至超越“大幅增长”。

从这个意义上说，丰平区可能是一个非常适合“稳健的资产形成”的区域。

白石区｜因“价格与便利性”的平衡而持续受到青睐的区域

白石区的总人口为213,531人，比上一年增长了0.11%。

此外，劳动年龄人口比例为64.4%，老龄化率也相对较低。

也就是说，可以说这是一个至今仍有一定数量“即将开始支付房租的一代人”不断涌入的城市。

该区域的房价低于市中心，同时又能享受地铁东西线和JR的便利，因此深受投资者青睐。

与单身人士租赁公寓的契合度尤为高，具有稳定需求的市场前景。

不过，白石区也不是铁板一块。

住宅区和工业区在城市氛围和租赁需求方面差异很大。

此外，近年来价格持续上涨，"低价买入、高收益"的时代正逐渐成为过去。

因此，今后“白石区的哪里都行”这个想法将不再适用，而“选择白石区的哪里”将变得更加重要。

厚别区｜如何看待“新札幌再开发”

厚别区人口为123,293人，同比减少0.45%。

生产年龄人口比率为56.5%，老龄化率为34.4%，仅从数字来看，并非一个可以让人感到乐观的地区。

即便如此，近年来，投资者对它的关注度也越来越高。

那就是“新札幌再开发”。

现在，新札幌地区正进行大规模开发，包括商业设施、医疗设施、酒店和公寓等。

再开发不仅仅是让街景变得漂亮。

人流的改变可能会产生新的城市需求。

也就是说，“不动产价值本身”也会发生变化。

此外，新札幌拥有JR和地铁东西线的双重交通便利。

这在札幌市内也有一定的优势。

不过，重要的是，“并非整个厚别区都表现强劲”这一点。

再开发带来的益处可能会让一些区域和另一些区域在未来产生巨大的差距。

也许，厚别区应该关注的并非“是否属于厚别区”，而是“与新札幌的距离感”。

手稲区｜高回报背后的“退出”策略不容忽视

手稻区的人口为139,810人。与上年相比减少了0.44%。

劳动年龄人口比例为55.4％，老龄化率为33.2％。

手稻区在札幌市内，价格相对稳定，高回报率的房产也比比皆是。

因此，它可能在初看起来很有吸引力。

但是，在房地产投资中，思考“为什么收益率高”非常重要。

高利回りの背景には、空室リスクや流動性の低さ、人口減少リスクなどが織り込まれているケースもあります。

当然，手稻站周边等有一定需求预期的区域是存在的。

只不过，与地铁沿线区域相比，“与市中心的距离感”是不可否认的。

此外，许多地区对汽车的依赖度很高，这使得它们在未来更容易受到老龄化和人口减少的影响。

这很有可能使得“因为便宜而居住”的倾向进一步转变为“因为便利而居住”的倾向。

这么想的话，只凭“价格便宜”来做投资判断是很危险的。

手稲区真正应该关注的，或许不是“现在的租金收益率”，而是“20年后是否会有人想要那处房产”。

清田区、南区｜迈向“着眼未来需求”的时代，而非“当前收益”

清田区同比减少1.03%，南区也同比减少0.55%。

此外，南区的老龄化率超过了36%。

当然，相应的价格会更便宜，也存在高收益的房产。

但是，单看“现在的数字”的话，房地产投资是很危险的。

真正重要的是：“20年后，这个城市是否还有年轻人留下？”

在人口减少的时代，将变成“想住的地方被选择”的时代。

也就是说，市场很有可能会从“因为便宜所以被填满”转向“因为便利所以被选择”的方向。

不持有该视角仅凭收益率做判断，将来可能在退出策略上遭遇困境。

高回报总是事出有因。

能够解读到“原因”的投资者，才能够在这个时代留下吧。

未来的札幌房地产投资，如何创造“剩余资产”

到目前为止，房地产投资主要集中在“能获得多高的回报率”上。

但是，从现在开始就不一样了。

随着人口减少和老龄化加剧，地区差距将会进一步扩大。

其中投资者应该关注的，不仅仅是“现在能赚多少钱”。

人口在增长吗。
年轻一代生活在那里吗？
交通便利性是否能维持？
そして、20年後もその街に住みたいと思えるのか。

这种视角在保护资产价值方面变得越来越重要。

房产是购买“人流”的投资。

因此，今后我们需要的，也许不是“因为在札幌所以安心”的想法，而是“札幌的哪一部分（资产）的价值能够留存下来”的洞察力。