Are you looking for a property that perfectly matches your requirements? ~The idea isn't to find a 100-point property, but to nurture it to 100 points~
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Introduction
札幌で不動産投資をご検討されている方や、これから収益物件の購入を考えている方とお話ししていると、「なかなか良い物件がありません」という声をよく耳にします。
もちろん、不動産価格の上昇や金利動向などの影響もあり、以前と比較すると物件選びが難しくなっていることは事実です。しかし、実際に詳しくお話を聞いてみると、良い物件が無いのではなく、「条件に100％合う物件」を探しているケースが少なくありません。
不動産投資は決して安い買い物ではありません。だからこそ慎重になる気持ちはよく分かります。
ただ、その慎重さが行き過ぎてしまうと、本来であれば購入すべき物件まで見送ってしまうことがあります。
今回は、札幌で不動産投資や収益物件の購入を検討されている方に向けて、「100点満点の物件を探すこと」について私自身の考えをお伝えしたいと思います。
100点満点の物件は市場にほとんど存在しない
誰もが欲しい物件は誰もが欲しい
不動産投資を始めたばかりの頃は、多くの方が理想的な条件を思い描きます。
利回りは高い方が良い。
築年数は新しい方が良い。
立地も良い方が良い。
空室は無い方が良い。
価格は安い方が良い。
融資も組みやすい方が良い。
当然の考え方です。
しかし、これら全ての条件を満たす物件は市場にほとんど存在しません。
仮にそのような物件が市場に出たとしても、多くの投資家が購入を希望します。
不動産会社も紹介します。
現金を持っている投資家も動きます。
結果として、あっという間に売れてしまいます。
つまり、誰が見ても100点の物件は、誰もが欲しい物件なのです。
そのため、「100点の物件が出るまで待とう」と考えていると、いつまで経っても購入できないという状況に陥ってしまいます。
本当に重要なのは優先順位を決めること
全てを求めると何も買えなくなる
不動産投資において重要なのは、理想を追い求めることではなく、自分にとって何が重要なのかを明確にすることです。
例えば、立地を最優先するのであれば築年数は多少古くても良いかもしれません。
逆に築年数を重視するのであれば、利回りが多少低くても納得できるかもしれません。
価格を重視するのであれば、多少の空室リスクは受け入れる必要がある場合もあります。
全ての条件が揃う物件を探し続けるよりも、自分の中で優先順位を決める方が良い物件に出会える可能性は高くなります。
実際に長年不動産投資を続けている方ほど、「完璧な物件は存在しない」ということを理解されています。
だからこそ、物件の欠点ばかりを見るのではなく、その物件の可能性を見ています。
不動産投資は購入して終わりではない
購入後の運営こそが本当の勝負
不動産投資初心者の方ほど、購入時の状態だけで物件を判断しようとする傾向があります。
しかし実際には、不動産投資は購入した瞬間に終わるものではありません。
むしろ購入してからがスタートです。
例えば空室がある物件でも、募集方法を見直すことで入居率を改善できるかもしれません。
管理状態が悪い物件であれば、適切な管理会社へ変更することで収益改善につながる場合があります。
賃料設定が相場より低いのであれば、適正賃料へ見直すことで収入が増えることもあります。
建物の見せ方や共用部の整備だけで印象が大きく変わることもあります。
購入時点では80点だった物件でも、運営次第で90点、95点へと近づけることは十分可能です。
この視点を持つことが、不動産投資では非常に重要だと考えています。
不動産会社との関係性も物件購入には重要
条件に近い物件が紹介されることを理解する
不動産投資をされている方の中には、
「条件にぴったり合う物件だけを紹介してほしい」
と考えている方もいらっしゃいます。
もちろん、不動産会社としてはお客様のご希望条件に近い物件をご紹介するよう努めています。
しかし現実には、条件に100％合致する物件ばかりが市場に出てくるわけではありません。
そのため、多くの場合は「条件に近い物件」をご紹介することになります。
ところが、そのような物件を毎回見送っていると、不動産会社側も
「まだ購入タイミングではないのかもしれない」
「もう少し条件整理が必要なのかもしれない」
と判断するようになります。
その結果、紹介頻度が下がってしまうこともあります。
良い物件は実績のある投資家へ先に紹介されることもある
これは不動産会社としての驕りだと言われるかもしれません。
しかし実際には、いつも購入していただいている投資家様や、決断の早い投資家様がいるのも事実です。
私たちも物件情報を入手した際、
「この物件ならあの方が興味を持ちそうだな」
と思い浮かぶお客様がいらっしゃいます。
過去に何度も取引があり、購入基準も理解している。
Quicker judgment.
連絡すればすぐに返事がもらえる。
そういった方には自然と優先的に情報をお伝えすることがあります。
決して特別扱いをしているわけではありません。
これまで積み重ねてきた信頼関係の結果です。
最初の一棟を購入する時こそ柔軟性が必要
特に、これから初めて購入する方の場合は注意が必要です。
まだ取引実績が無い状態で、
「築20年以下で」
「利回りは〇％以上で」
「駅徒歩〇分以内で」
「価格は〇万円以下で」
と条件を厳しく設定し、紹介された物件を全て見送ってしまうと、なかなか前へ進みません。
もちろん無理に購入する必要はありません。
しかし、条件の優先順位を整理しながら、
「ここは許容できる」
というポイントを持つことも大切です。
最初の一棟を購入し、不動産会社との信頼関係ができることで、その後の情報量や紹介内容が変わることも少なくありません。
私たちも100点の物件を買っているわけではありません
課題があるからこそ価値がある
当社でも札幌を中心に収益物件の売買や不動産投資事業を行っていますが、これまで購入してきた物件が全て100点満点だったわけではありません。
むしろ何らかの課題を抱えている物件の方が多いかもしれません。
空室の問題。
管理の問題。
修繕の問題。
募集条件の問題。
様々な課題があります。
しかし、その課題を理解した上で「改善できる」と判断できれば購入します。
なぜなら、改善できる余地があるということは、価値を高められる可能性があるということだからです。
反対に、誰が見ても完璧な物件は価格にもその価値が反映されています。
改善余地が少なく、将来的な収益向上の余地も限られます。
だからこそ私たちは、現状だけではなく将来性を見るようにしています。
他の投資には無い不動産投資の魅力
自分の力で価値を高めることができる
私は不動産投資の最大の魅力はここにあると思っています。
株式投資であれば、購入した後に自分の力で企業の業績を改善することは簡単ではありません。
投資信託も同様です。
基本的には市場や運用成績に委ねる部分が大きくなります。
しかし不動産投資は違います。
管理方法を見直すこともできます。
募集条件を改善することもできます。
修繕によって建物価値を高めることもできます。
入居者満足度を向上させることもできます。
つまり、所有者の判断や努力によって資産価値や収益性を向上させることができるのです。
これは他の投資にはなかなか無い特徴です。
だからこそ、購入時に100点ではなくても良いと私は考えています。
100点の物件を探すのではなく、100点の物件に育てる
長期的な視点が成功への近道
不動産投資で成功している方に共通しているのは、完璧な物件を探しているのではなく、物件の可能性を見ていることです。
もちろん、大きな欠陥がある物件や投資として成立しない物件を無理に購入する必要はありません。
しかし、「ここを改善すれば良くなる」「この課題なら解決できる」という視点を持つことで、物件選びの幅は大きく広がります。
条件に100％合う物件を待ち続けるよりも、80点の物件を購入し、自らの力で100点に近づける。
その方が結果として良い投資になるケースは少なくありません。
summary
札幌で不動産投資や収益物件の購入を検討されている方の中には、条件に100％合う物件を探し続けている方もいらっしゃるかもしれません。
しかし、そのような物件に出会える機会は決して多くありません。
大切なのは、今の状態だけを見るのではなく、購入後にどのような価値を生み出せるかという視点を持つことです。
100点満点の物件を探すのではなく、100点満点の物件へ育てていく。
それこそが、不動産投資の面白さであり、他の投資にはない大きな魅力ではないでしょうか。
札幌で不動産投資をご検討の方、収益物件の購入についてお悩みの方は、ぜひそのような視点でも物件を見ていただければと思います。
