札幌房产投资领域，金融机构依赖的危险性

简介

如果银行肯贷款，我就买。
如果融资获批，我将购买。

在房地产买卖现场，这句话非常常听到。乍一看，这似乎是一个合理、规避风险的稳健决定。然而，我认为这句话包含了不可忽视的细微差别。

这意味着最终的投资决策可能被委托给了金融机构。

以融资能否获批作为标准，也意味着部分乃至于大部分的房产购买判断会依赖于金融机构的评估。当然，金融机构的评估是一个重要的判断依据，而且很多交易确实需要融资才能达成。因此，我并不否定这种思考方式本身。

只是，当它变得太过理所当然时，会有一种渐渐偏离房地产投资本质的感觉。

融资基准投资带来的结构性局限

对于已经拥有数处房产的投资者来说，他们应该已经有“满足这些条件就能获得贷款”的直觉。这种标准非常有用，可以加快投资决策的速度。

但与此同时，这种情况也不在少数，即这种标准变成了无意识的制约。

也就是说，一开始就把“有可能无法获得融资的项目”排除在考虑范围之外。本来有盈利潜力的房产，在通过融资这个过滤器的瞬间就从候选名单中消失了。

实际上，我负责的一个物业，我曾寻求其他房地产公司协助销售，并努力将其售罄。

只是，那处房产一直被客户和房地产公司告知无法获得贷款。

我很在意“真的如此吗？”，于是咨询了金融机构。结果，我得到了接近交易金额全额的答复，并成功达成了交易。

这个结果所带来的一个答案是，拥有多处房产或经验更丰富的人，越有可能陷入一种可惜的境地，即他们会无意识地根据自己的想象或过往的经验给自己设限，从而将一些选项排除在考虑之外。

在札幌房地产投资市场上，投资往往集中在容易被金融机构评估的区域，如地铁沿线和中心区域。这就造成了在类似条件下购置类似房产的结构，从而难以区分。

容易获得好评的房产自然竞争激烈，价格也更容易趋于市场化。也就是说，您将继续在“稳定但利润增长困难”的区域进行竞争。

“想不想买”的原点

“因为银行愿意贷款才买”这句话令人感到不适，原因很简单。因为这句话容易忽略“自己是否看好那处房产的价值”这个视角。

本来，应该是先有“这个房产很有意思”、“我能从中获利”的信心，然后在这种前提下，以金融机构作为融资手段。

与其根据银行来选择房产，不如围绕选定的房产去说服银行。这种主动性与否，将极大地影响投资的质量。

在我们这样的房地产中介公司中，也有注重金融机构的评价而进行收购的情况，但那样的话就等同于放弃了我们“挑货”的本职工作。

“隐藏的潜力股”才是一笔生意真正盈利的来源

虽然融资评估不尽如人意，但这个地段很有价值。通过对翻新工程和租赁等环节多付出一些努力，它会成为所谓的“化腐朽为神奇”的物业。这在现实中并不是什么稀奇事。

事实上，许多利润丰厚的项目，在收购时其评估价值都较低。

实际上，Bylink每年也会买卖大量房产，但很多利润丰厚的交易，都是在购买时金融机构评估价值不高，甚至几乎没有评估的房产。

例如，即使在札幌市白石区或东区的老旧建筑物中，入住率低迷的情况下，通过审查租赁条件、改善内部装修和调整管理体系，也完全有可能提高入住率。

重要的是能否看到“能改善到什么程度”，而不是“现在的数字”。能否拥有这种视角，将成为能否获利的转折点。

民宿转用（改建为民宿）的创收方式

此外，在札幌投资房地产时，私人住宿的选择也不容忽视。

由于札幌的旅游需求稳定，在某些地段，民宿的盈利能力可能比租赁更能提高。特别是那些交通便利、能够确保通往市中心动线的房产，都具备这种潜力。

这里重点在于，“稼働率越低的房产越有趣”。

在正常情况下，入住率低的房产往往会被回避，但如果房产打算改建为私人住宅，情况就会发生变化。这是因为，大量的空置房使得改变物业用途和分阶段建立运营变得更加容易。

这样就可以采取灵活的措施，这在已经接近满员的物业中是不可能实现的，从而带来更大的收入增长。

即使从租赁的角度来看，评价不高的房产，从民宿的角度来看也足以具备竞争力。像这样改变视角，就能产生之前未曾看到的收益机会。

高稼働率の物件にもリスクは存在します。

正如上一节所述，"入住率越低，物业越有吸引力"。

稼働率低的时候，作为民宿经营也是一种选择，但反过来，稼働率高也存在风险。

那就是长期居住者的存在。由于房地产的特性，10年、20年长期入住的情况也并非罕见。是否也有将这种状态视为“稳定”而就此置之不理的情况呢？

但在这里，我想请您考虑的是，10年前、20年前和现在的租金市场是否相同。

总而言之，许多地区的租金市场都在波动。在札幌，虽然不同区域和物业类型存在差异，但受供需变化和供需平衡的影响，租金的合理水平肯定在变动。

也就是说，长期入住并不等于稳定，而是“有可能以低于正常租金的价格固定下来”。

这种状态乍一看似乎没有空置风险，很安全。但是，实际上也可以说是一种本来可以获得的收益却未能抓住的状态。可以说，“看不见的损失”正在不断累积。

此外，长期出租的房产可能设备和装潢未更新，一旦退租，可能会一次性产生大量费用。由于长期未维护，竞争力下降的可能性也不容忽视。

此外，如果周边竞争性房产正在进行翻新或设备更新，那么你的房产相对于它们可能会显得逊色。结果是，在下一次招租时，可能会遇到比预期更困难的情况，这种情况在实际工作中很常见。

也就是说，即使是入住率高的物业，也需要分解思考“为什么能维持这样的入住率”。重要的是，不应仅仅評価滿租，而是要综合考虑租金水平、入住期限、设备状况等因素。

换个角度看，长期租户众多的物业，也可以视为“有租金调整空间”、“可以通过翻新提升附加值”的、尚未动工的“大有改进余地的集合体”。

拥有这种视角，即使是对入住率高的物业，也能看到新的策略。例如，配合退租时机分阶段调整租金，或者将一定区域翻新以提高商品力等方法。

关键在于，不是认为“客满就安心了”，而是要带着“是否真的达到了最大化”的质疑视角。这种更进一步的思考方式，有助于防止收益的流失，并提高资产价值。

与金融机构打交道的方式

当然，忽视金融机构的评价是不现实的。资金周转是事业的生命线，与金融机构的关系至关重要。

但是，这并不意味着“依赖”。

在将金融机构的评估作为一个参考因素的同时，也要具备自己的判断标准。这一点很重要。

之所以购买，是因为判断其有价值，而不是因为有评估。在此基础上进行融资。仅仅是意识到这个顺序，投资的准确性就会大为改变。

摘要

在札幌的房地产投资中，为了提升收益，必须摆脱对金融机构的依赖，树立用自己的眼光判断价值的态度。

低评价的房产中，很多通过改造都有很大的盈利潜力。此外，从民宿等用途变更的角度来看，也可以改变盈利模式本身。

从配合金融机构的投资，转变为自己判断选择、利用金融机构的投资。这种视角的转变，是迈向下一阶段的重要分岔点。